▷ Cuando entra en vigor la nueva ley de alquiler

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Los cambios en la ley aclaran los derechos y las responsabilidades de los inquilinos y los proveedores de alquiler -desde antes de firmar un contrato de alquiler hasta después de la finalización del mismo- y se aplican a todos los tipos de alquileres, a los privados, a los parques de caravanas y residenciales y a las casas de huéspedes.

Antes de firmar un contrato de alquiler, el proveedor del mismo debe revelar al inquilino si la vivienda está en venta o en proceso de embargo, o si no es el propietario de la misma, así como información sobre cualquier red de energía incorporada.

Los proveedores de alquiler deben reembolsar a los inquilinos el coste de las reparaciones urgentes (o la sustitución si la avería no puede repararse) en un plazo de siete días a partir de la notificación por escrito del inquilino del coste razonable de las reparaciones.

Los proveedores de alquiler también deben cumplir normas más detalladas sobre los derechos de entrada, incluyendo un periodo de notificación más largo para algunos motivos, restricciones para los inquilinos protegidos por la legislación sobre seguridad personal y violencia familiar, y duración y frecuencia de la entrada.

ley de cuotas de los inquilinos 2019

La vivienda de alquiler está regulada por los estados, ya que la tierra, la mejora de la tierra y el control de los alquileres entran en la Lista de Estados de la Constitución[1] Después de la independencia, los estados regularon la vivienda de alquiler mediante leyes de control de los alquileres. Estas leyes especificaban un límite máximo en el importe del alquiler y ponían condiciones para el desalojo del inquilino, para evitar que los propietarios cobraran alquileres exorbitantes y garantizar que la gente encontrara una vivienda segura y estable. El borrador de la Política de Alquiler de Viviendas de 2015 señaló que estas leyes daban lugar a bajos rendimientos de los alquileres y desincentivaban a los propietarios a la hora de invertir en propiedades de alquiler[2]. También sesgaban los acuerdos hacia los inquilinos, dificultaban el desalojo, daban lugar a más litigios y, en consecuencia, erosionaban la confianza de los propietarios en el sistema normativo2,[3].

Las reformas de las leyes de arrendamiento se recomendaron por primera vez a nivel central en el marco de la Misión de Renovación Urbana Jawaharlal Nehru (JNNURM) en 2005[4]. La JNNURM incluyó la derogación de las leyes de control de alquileres como una reforma obligatoria para acceder a las ayudas de la misión. Los estados podían formular leyes que regulasen el alquiler de viviendas basándose en el Modelo de Legislación sobre Alquileres de 1992. Sin embargo, a partir de 2020, 20 estados siguen teniendo legislaciones de control de alquileres[5],[6],[7],[8],[9],[10],[11],[12] Unos pocos estados como Madhya Pradesh, Jharkhand y Chattisgarh han derogado sus leyes de control de alquileres[13],[14],[15].

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Tras años de preparación y redacción, el gobierno de la Unión ha dado finalmente luz verde a una Ley Modelo de Arrendamiento (MTA) de 2021, cuyo objetivo es hacer que las leyes de alquiler sean más equitativas para el propietario y el inquilino, y facilitar el proceso de alquiler de una vivienda. Esta ley es necesaria para alcanzar el objetivo de construir 20 millones de viviendas para los pobres de las ciudades antes de 2022 en el marco del Pradhan Mantri Aawas Yojana.

El censo de 2011 había registrado un total de 246,69 millones de hogares, de los cuales el 68% eran rurales y el 32% urbanos, lo que dejaba a 63,67 millones de familias urbanas y rurales sin una vivienda adecuada. En la India, las viviendas de alquiler han sido principalmente un fenómeno urbano. Sin embargo, aproximadamente el 12% de las casas urbanas están vacías, y la proporción de personas que viven en viviendas de alquiler urbanas ha disminuido del 58% al 27% entre 1961 y 2011.

Las razones principales son los conflictos en las relaciones entre propietarios e inquilinos, el miedo a la recuperación, el impago y el retraso en el pago del alquiler, los daños a la propiedad, el retraso en los procedimientos judiciales y las antiguas leyes locales de alquiler de los estados que no se habían modificado durante décadas. La nueva ley pretende equilibrar los intereses de propietarios e inquilinos con una resolución rápida y transparente de los conflictos. Pretende promover un ecosistema inclusivo y sostenible para diversos segmentos de la sociedad, como los inmigrantes, los trabajadores del sector formal e informal, los profesionales, los estudiantes y los pobres urbanos. También se describen las funciones de las distintas partes interesadas.

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Todos los propietarios, incluidos los de pensiones, deben cumplir las leyes de la Ley de Arrendamientos Residenciales (la Ley). A partir de agosto de 2020, entrarán en vigor amplios cambios en la Ley que afectarán tanto a los propietarios como a los inquilinos.Los cambios se producirán en tres fechas clave:Hemos elaborado una hoja informativa que resume los cambios.

Fase 1 – cambios en la ley que ya están en vigor (a partir del 12 de agosto de 2020)Las viviendas de transición y de emergencia están exentas de la LeyA partir del 12 de agosto de 2020, las viviendas de transición y de emergencia estarán exentas de la Ley cuando la vivienda sea:Esta exención es aplicable a todas las personas (clientes nuevos y existentes) en viviendas de transición y de emergencia que cumplan los criterios anteriores. Los proveedores de viviendas de transición y de emergencia seguirán pudiendo acogerse a partes de la Ley si así lo desean, acordando por escrito con el cliente qué partes se aplicarán.Lea el artículo 5 actualizado de la Ley de Arrendamientos Residenciales de 1986 (sitio web de Legislación de Nueva Zelanda)(enlace externo)El alquiler sólo puede aumentarse cada 12 mesesA partir del 12 de agosto de 2020, los aumentos de alquiler se limitan a una vez cada 12 meses. Esto supone un cambio respecto a una vez cada 180 días (seis meses). Nuestra página web de aumentos de alquiler tiene más información sobre cómo se aplicará esta regla.Cualquier aviso de aumento de alquiler dado a los inquilinos a partir del 12 de agosto de 2020 debe cumplir con la nueva regla de 12 meses. Si un aviso se dio antes del 12 de agosto de 2020, todavía está dentro de la regla de 180 días.Más información sobre los cambios de la ley(enlace externo) (sitio web del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano)Lea la actualización de la sección 24 de la Ley de Arrendamientos Residenciales de 1986 (sitio web de Legislación de Nueva Zelanda)(enlace externo)